# Direito superfície cartório: como registrar em 2025 > O direito de superfície exige registro no cartório de imóveis para produzir efeitos contra terceiros. O procedimento de 2025 requer escritura pública, averbação da autorização do proprietário e pagamento do ITBI. A inscrição na matrícula do imóvel garante segurança jurídica ao superficiário. A ausência de registro torna o direito inoponível a terceiros. *Cartório & Tabelião · Registro de Imóveis · 31 de agosto de 2026 · Dr. Adriano Sales* O direito de superfície permite construir ou plantar em terreno alheio por prazo determinado. Para valer contra terceiros, é obrigatório o registro no cartório de imóveis. Veja como fazer. O direito de superfície é o instituto jurídico que substituiu a enfiteuse no Código Civil de 2002, permitindo que o proprietário de um terreno conceda a outrem o direito de construir ou plantar em seu imóvel, por prazo determinado ou indeterminado. Para que esse direito produza efeitos perante terceiros, é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Este artigo explica o conceito, o procedimento de registro e os cuidados essenciais, com base na legislação vigente e na prática notarial. ## O que é o direito de superfície? O direito de superfície está previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil. Por meio dele, o proprietário do solo (nu-proprietário) concede a outra pessoa (superficiário) o direito de construir ou plantar em seu terreno, por prazo certo ou indeterminado. O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, salvo disposição em contrário no contrato. Diferente da enfiteuse, que foi extinta, o direito de superfície é temporário e pode ser constituído por escritura pública ou contrato particular. Na prática, é muito usado em áreas urbanas para construção de edifícios e em áreas rurais para plantio, sempre com a necessidade de registro para valer contra terceiros. ## Por que registrar o direito de superfície no cartório? O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que confere publicidade, autenticidade e eficácia erga omnes ao direito de superfície. Sem o registro, o direito vale apenas entre as partes contratantes, mas não pode ser oposto a terceiros, como compradores do imóvel ou credores hipotecários. A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) exige, em seu artigo 167, inciso I, item 5, o registro do direito de superfície na matrícula do imóvel. Isso significa que, após o registro, o direito passa a constar da cadeia dominial, dando segurança jurídica ao superficiário e ao proprietário. ## Quais documentos são necessários para registrar? Para registrar o direito de superfície, é preciso reunir os seguintes documentos, conforme o caso: - Escritura pública de constituição de direito de superfície, lavrada em tabelionato de notas, ou contrato particular com firmas reconhecidas. - Certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis competente. - Certidões de débitos municipais (IPTU) e estaduais (ITCMD, se houver), comprovando a quitação de tributos. - Documento de identidade e CPF das partes (proprietário e superficiário). - Certidão de casamento ou união estável, se aplicável, para verificar a necessidade de outorga conjugal. - Planta ou memorial descritivo da construção ou plantio, quando exigido pelo registro. Em caso de pessoa jurídica, são necessários também o contrato social ou estatuto, além da ata de eleição da diretoria em exercício. ## Passo a passo para registrar no cartório O procedimento de registro segue etapas objetivas: - Lavratura da escritura pública (ou elaboração do contrato particular): as partes comparecem ao tabelionato com os documentos e definem as cláusulas, como prazo, área, forma de pagamento e responsabilidades. - Recolhimento do ITBI: em muitos municípios, o ITBI incide sobre a constituição do direito de superfície, com base no valor do direito. O recolhimento é feito antes do registro. - Protocolo no registro de imóveis: a escritura ou contrato é levado ao cartório da circunscrição do imóvel, com a guia de ITBI e as certidões. - Análise e qualificação registral: o oficial verifica se os requisitos legais foram cumpridos, como capacidade das partes e inexistência de impedimentos. - Registro na matrícula: se tudo estiver correto, o oficial lança o registro do direito de superfície na matrícula, com número de ordem e data. - Devolução do título: após o registro, o título é devolvido às partes com a anotação do registro. O prazo médio de conclusão varia de 5 a 15 dias úteis, dependendo da complexidade e da fila do cartório. ## Qual o custo do registro? Os custos incluem emolumentos do tabelionato (escritura) e do registro de imóveis, além do ITBI municipal. Os valores variam conforme o estado e o valor do direito constituído, seguindo tabelas oficiais. Em geral, os emolumentos de registro são calculados com base no valor do negócio, com alíquotas progressivas definidas por lei estadual. Não há um valor fixo nacional; é necessário consultar a tabela do cartório local. ## Quais os efeitos do registro para o superficiário? Após o registro, o superficiário adquire um direito real oponível a terceiros. Isso significa que, se o imóvel for vendido ou penhorado, o direito de superfície permanece, pois está averbado na matrícula. O superficiário pode também ceder ou transferir seu direito a terceiros, desde que haja previsão contratual ou autorização do proprietário. Além disso, o superficiário responde pelos tributos e encargos que incidirem sobre o imóvel durante a vigência do direito, salvo estipulação em contrário. Ao final do prazo, o proprietário recupera a plena propriedade do solo, incluindo as construções ou plantações, sem direito a indenização, salvo se o contrato prever. ## Como funciona o registro em caso de imóvel rural? No caso de imóvel rural, o direito de superfície pode ser usado para exploração agrícola, como plantio de culturas temporárias ou perenes. O registro segue o mesmo procedimento, mas é necessário observar a legislação agrária, como o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), que prevê a possibilidade de arrendamento e parceria, mas não impede a superfície. O registro é feito no cartório de imóveis da comarca onde o imóvel está localizado, e a matrícula deve conter a descrição completa do imóvel, incluindo georreferenciamento, quando exigido pelo INCRA. ## O que acontece se o direito de superfície não for registrado? Sem o registro, o direito de superfície é considerado um direito pessoal, com efeitos apenas entre as partes. O superficiário não pode opô-lo a terceiros, como um comprador de boa-fé ou um credor com hipoteca. Além disso, o não registro pode gerar conflitos na partilha de herança ou na execução de dívidas, pois o direito não consta da matrícula. Na prática, a falta de registro inviabiliza a obtenção de financiamento para construção, pois os bancos exigem a garantia real registrada. ## Perguntas frequentes sobre direito de superfície e cartório ### Qual a diferença entre direito de superfície e enfiteuse? A enfiteuse era um direito perpétuo, extinto pelo Código Civil de 2002, enquanto o direito de superfície é temporário, podendo ser por prazo determinado ou indeterminado. Na superfície, o superficiário constrói ou planta, mas o solo permanece do proprietário. A enfiteuse envolvia pagamento de foro e laudêmio, o que não ocorre na superfície. ### O direito de superfície pode ser registrado sem escritura pública? Sim, a lei permite que o direito de superfície seja constituído por contrato particular, desde que com firmas reconhecidas. Porém, a escritura pública é recomendada para dar maior segurança e para fins de registro, especialmente em imóveis de alto valor. A escolha depende da complexidade do negócio e da exigência do cartório local. ### É possível registrar direito de superfície sobre imóvel financiado? Sim, desde que o financiamento esteja quitado ou haja autorização do banco. O registro pode ser feito na matrícula, mas o banco, como credor hipotecário, pode exigir anuência prévia. Na prática, é comum que o banco condicione o registro à manutenção da garantia, o que exige negociação. ### O direito de superfície pode ser extinto antes do prazo? Sim, a extinção pode ocorrer por acordo entre as partes, pelo descumprimento das obrigações do superficiário (como falta de pagamento de tributos) ou pelo término do prazo. A extinção deve ser averbada na matrícula para produzir efeitos perante terceiros. ### Quem paga o IPTU durante o direito de superfície? Em regra, o superficiário responde pelos tributos que incidirem sobre o imóvel, como o IPTU, salvo se o contrato estipular de forma diversa. Essa responsabilidade deve estar clara no contrato para evitar conflitos. O proprietário pode ser cobrado em caso de inadimplência, mas tem direito de regresso. ### O registro do direito de superfície exige reconhecimento de firma? No caso de contrato particular, é necessário o reconhecimento de firma das partes no tabelionato de notas. Na escritura pública, a firma é lavrada pelo tabelião, não havendo necessidade de reconhecimento adicional. O reconhecimento garante a autenticidade das assinaturas para o registro. ## Resumo e próximo passo O direito de superfície é um instrumento eficaz para viabilizar construções e plantações em terreno alheio, mas só ganha segurança jurídica com o registro no cartório de imóveis. Reúna os documentos, lave a escritura ou contrato e protocole o título no registro da circunscrição do imóvel. Consulte um advogado para redigir as cláusulas e evitar litígios futuros. --- Fonte (canonical): https://www.cartoriotabeliao.com.br/registro-imoveis/direito-superficie-cartorio-como-registrar-em-2025/