Documentos para vender imóvel: lista completa (12 itens)

Vender um imóvel exige uma série de documentos, desde certidões negativas até a escritura pública. Esta lista de 12 itens ajuda a organizar tudo antes de ir ao cartório.

1. Certidão de Matrícula Atualizada

A matrícula do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis, é o documento mais importante. Ela descreve o histórico do imóvel, incluindo proprietários, ônus e eventuais ações judiciais. Sem ela, nenhum negócio avança.

2. Certidões Negativas (Federal, Estadual, Municipal)

Essas certidões comprovam que o vendedor não tem dívidas tributárias ou fiscais que possam recair sobre o imóvel. A certidão federal é emitida pela Receita Federal; a estadual, pela Secretaria da Fazenda; a municipal, pela prefeitura.

3. Certidões de Distribuidores Cíveis e Criminais

Emitidas pelo tribunal de justiça local, atestam se o vendedor responde a processos cíveis ou criminais que possam afetar a venda. São exigidas por cartórios e bancos para financiamentos.

4. Certidão de Executivos Fiscais (Municipal e Estadual)

Complementa as certidões negativas, focando especificamente em ações de execução fiscal. A municipal cobre dívidas de IPTU; a estadual, dívidas de ITCMD ou outros tributos estaduais.

5. Certidão da Justiça Federal

Verifica se o vendedor possui ações na Justiça Federal, como execuções de dívidas com a União (FGTS, INSS, tributos federais). É obrigatória para transferência de propriedade.

6. Certidão de Ônus Reais

Emitida pelo Registro de Imóveis, lista hipotecas, penhoras, usufrutos ou outras restrições sobre o imóvel. O vendedor precisa quitá-las antes da venda.

7. CPF e RG do Vendedor

Documentos básicos de identificação, atualizados e em bom estado. Caso o vendedor seja casado, ambos os cônjuges precisam apresentar os mesmos documentos.

8. Comprovante de Estado Civil

Certidão de casamento (com averbação de separação ou divórcio, se houver) ou certidão de nascimento (para solteiros). Define a necessidade de outorga do cônjuge na venda.

9. Certidão de Casamento ou Nascimento (Atualizada)

Para vendedores casados, a certidão de casamento com até 90 dias de emissão é exigida. Para solteiros, a certidão de nascimento também precisa ser recente.

10. ITBI Quitado (Guia de Recolhimento)

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é pago pelo comprador, mas o vendedor deve apresentar a guia quitada para registrar a escritura. O valor varia conforme o município, geralmente entre 2% e 4% do valor do imóvel.

11. Escritura Pública de Compra e Venda

Documento lavrado em cartório de notas, que formaliza a transferência. O vendedor precisa levar a matrícula, certidões e documentos pessoais. Sem ela, o registro não ocorre.

12. Contrato de Compra e Venda (Pré-Contrato)

Embora não seja obrigatório, um contrato preliminar (promessa de compra e venda) estabelece prazos e condições. Ele protege ambas as partes até a escritura definitiva.

Para evitar atrasos, organize esses documentos com pelo menos 30 dias de antecedência. Consulte um advogado imobiliário ou o cartório de notas local para confirmar exigências específicas da sua cidade.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Quais documentos precisa para a venda de um imóvel?

Os principais são: certidão de matrícula, certidões negativas (federal, estadual, municipal), certidões de distribuidores, CPF e RG do vendedor, comprovante de estado civil, certidão de ônus reais, ITBI quitado e escritura pública.

O que vem primeiro, o ITBI ou a escritura?

O ITBI é pago antes da lavratura da escritura. O comprador recolhe o imposto com base no valor do imóvel, e a guia quitada é apresentada no cartório de notas para formalizar a escritura.

Quanto custa a documentação de um imóvel de 300 mil?

Os custos variam: ITBI (2% a 4% = R$ 6 mil a R$ 12 mil), escritura (cerca de 1% a 2% do valor), certidões (R$ 50 a R$ 200 cada) e registro (em torno de 1% a 2%). O total pode chegar a 8% do valor do imóvel.

O que é mais caro, ITBI ou escritura?

Geralmente, o ITBI é mais caro, pois incide sobre o valor do imóvel (2% a 4%), enquanto a escritura tem custo fixo ou percentual menor (1% a 2%), além de taxas de certidões.

Preciso de certidão de nascimento para vender imóvel?

Sim, se o vendedor for solteiro. A certidão de nascimento atualizada comprova o estado civil, evitando dúvidas sobre a necessidade de outorga conjugal.

A certidão de ônus reais é obrigatória?

Sim. Ela mostra se há hipotecas, penhoras ou usufrutos sobre o imóvel. Sem ela, o comprador pode assumir dívidas ocultas, e o cartório não registra a transferência.