# Nua propriedade registro: guia completo passo a passo

> O registro de nua propriedade no Brasil exige a separação formal entre domínio e usufruto no mesmo ato. A nua propriedade é o direito de dispor do bem, enquanto o usufruto garante uso e fruição a terceiro. O procedimento inicia com escritura pública e termina no cartório de imóveis, com averbação obrigatória. Erros comuns incluem omitir a qualificação do usufrutuário ou não declarar o prazo do usufruto.

*Cartório & Tabelião · Registro de Imóveis · 07 de setembro de 2026 · Renata Quadros*

Registrar a nua propriedade exige entender a separação entre domínio e usufruto. Este guia mostra o caminho completo, da escritura ao registro no cartório, com os erros mais comuns.

Registrar a nua propriedade é o ato que separa o domínio do imóvel do direito de usar e fruir. Quem detém a nua propriedade tem o bem, mas não pode usá-lo enquanto durar o usufruto. O registro é feito no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, e o processo exige atenção a detalhes documentais e de procedimento.

Este guia cobre o passo a passo para formalizar a nua propriedade, desde a escritura até a averbação do usufruto. Ao final, você terá um checklist prático para evitar retrabalho.

## Passo 1: Verifique a matrícula do imóvel

Antes de qualquer providência, obtenha uma certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Confira se não há ônus, penhoras ou indisponibilidades que impeçam a transferência. A matrícula deve descrever o imóvel com exatidão, incluindo área, limites e confrontações.

Erro comum: iniciar o processo sem a certidão atualizada, o que pode atrasar a lavratura da escritura.

## Passo 2: LAVRE A ESCRITURA PÚBLICA (OU TENHA TÍTULO HÁBIL)

A nua propriedade é transferida por escritura pública de compra e venda, doação ou dação em pagamento, lavrada em tabelionato de notas. No caso de usufruto reservado, a escritura deve expressamente separar o domínio do usufruto. Em situações específicas, outros títulos hábeis podem ser admitidos, mas a via ordinária é a escritura pública.

Dica: o usufruto não exige escritura própria; ele é averbado na mesma matrícula, a partir da escritura que o reserva.

## Passo 3: Reúna os documentos pessoais

Para pessoas físicas: RG, CPF, certidão de casamento ou união estável atualizada, e, se for o caso, pacto antenupcial. Para pessoas jurídicas: contrato social e documentos de seus representantes. Se o imóvel for financiado, é preciso autorização do banco.

Erro comum: levar certidão de casamento antiga, sem averbação de divórcio ou óbito, o que pode invalidar o ato.

## Passo 4: Pague os tributos devidos

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide sobre a transferência. A alíquota varia conforme o município. O recolhimento é prévio ao registro. Em alguns casos, há também ITCMD (estadual) em doações ou heranças.

Ressalva: valores e prazos de pagamento variam; consulte a prefeitura e a secretaria da fazenda estadual.

## Passo 5: Protocolize o registro no cartório

Com a escritura e os comprovantes de pagamento, protocolize o registro no cartório de imóveis. O oficial analisará a documentação e a matrícula. Se houver exigências, você será notificado para cumprir em prazo determinado. Após o registro, o usufruto é averbado na mesma matrícula, constando o nu-proprietário como titular do domínio e o usufrutuário como titular do direito real.

Dica: acompanhe o prazo de validade dos documentos; certidões vencem em até 30 dias, conforme o caso.

## Checklist final

- [ ] Certidão de matrícula atualizada sem impedimentos.
- [ ] Escritura pública lavrada com reserva de usufruto (se aplicável).
- [ ] Documentos pessoais e de estado civil em dia.
- [ ] ITBI ou ITCMD recolhidos.
- [ ] Protocolo do registro e cumprimento de eventuais exigências.
- [ ] Averbação do usufruto na matrícula.

## Perguntas frequentes

### O que é nua propriedade?

É o direito de propriedade sem o uso e a fruição do bem. O nu-proprietário pode vender ou doar o imóvel, mas não pode morar nele ou alugá-lo enquanto durar o usufruto.

### Usufruto precisa de registro separado?

Não. O usufruto é averbado na mesma matrícula do imóvel, por meio do registro da escritura que o constitui. Isso vale para usufruto vitalício ou temporário.

### Qual é o custo do registro?

O custo varia por estado e valor do imóvel. Inclui emolumentos cartorários, ITBI e, em alguns casos, ITCMD. Não há tabela única nacional.

### Posso vender a nua propriedade antes de registrar?

A venda só produz efeitos perante terceiros após o registro. Sem registro, o negócio é válido entre as partes, mas não oponível a terceiros.

### Como funciona o usufruto vitalício?

O usufruto vitalício dura até a morte do usufrutuário. Com o falecimento, o usufruto se extingue e o nu-proprietário passa a ter o domínio pleno, sem novo registro obrigatório, mas com averbação do óbito na matrícula.

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Fonte (canonical): https://www.cartoriotabeliao.com.br/registro-imoveis/nua-propriedade-registro-guia-completo-passo-a-passo/