Promessa venda contrato: guia completo para registrar
Registrar uma promessa de compra e venda exige sequência e documentos certos. Veja o passo a passo para dar efeito real ao contrato perante terceiros.
Promessa venda contrato: guia completo para registrar · imagem ilustrativa
Registrar um contrato de promessa de compra e venda no cartório de imóveis dá ao comprador um direito real, oponível a terceiros. Sem o registro, o contrato vale apenas entre as partes, como obrigação pessoal. O procedimento, embora burocrático, segue etapas definidas que reduzem riscos de litígio futuro.
O resultado esperado é a averbação na matrícula do imóvel, com efeito de garantia ao promitente comprador. Antes de iniciar, confira dois pré-requisitos: o contrato deve ser firmado por instrumento público ou particular, e o imóvel precisa estar matriculado no registro competente.
Passo 1: Reúna a documentação necessária
Separe o contrato original, a certidão de matrícula atualizada (emitida em até 30 dias), documentos pessoais de comprador e vendedor, certidões de débitos municipais e, se houver, a prova de quitação do IPTU. Erro comum: apresentar matrícula vencida. O oficial exigirá data recente, então emita a certidão perto do dia do protocolo.
Passo 2: Verifique a regularidade fiscal e a titularidade
Antes do registro, o cartório confere se o vendedor é o titular atual e se não há penhoras, hipotecas ou indisponibilidades na matrícula. Dica prática: peça uma busca de ônus e ações na própria certidão de matrícula. Se houver qualquer gravame, o registro será suspenso até a baixa.
Passo 3: Protocole o contrato no cartório de registro de imóveis
Leve os documentos ao cartório da circunscrição do imóvel. O oficial analisará a qualificação das partes, a capacidade civil e a conformidade do instrumento com a lei. Nessa etapa, o contrato pode ser devolvido com exigências, como cláusulas ausentes ou assinatura com firma reconhecida. Evite atraso: reconheça firma de todos os signatários antes do protocolo.
Passo 4: Pague os emolumentos e acompanhe o prazo
Os valores variam por estado e pela tabela do tribunal local. Após o pagamento, o registro é concluído e averbado na matrícula. O prazo médio de análise é de alguns dias úteis, mas pode se estender se houver exigências. Acompanhe o andamento pelo protocolo.
Passo 5: Confira o registro na matrícula
Ao final, solicite uma nova certidão de matrícula para confirmar a averbação da promessa. Esse documento comprova o direito do comprador e é essencial para futuras etapas, como a escritura definitiva.
Checklist final
- Contrato assinado com firma reconhecida.
- Matrícula atualizada e sem gravames.
- Certidões fiscais quitadas.
- Protocolo feito no cartório da circunscrição correta.
- Emolumentos pagos.
- Averbação confirmada em nova certidão.
FAQ
Qual a diferença entre promessa de compra e venda e contrato de compra e venda?
A promessa é um contrato preliminar: as partes se comprometem a firmar o contrato definitivo no futuro. O contrato de compra e venda já transfere a propriedade, com registro na matrícula. A promessa registrada garante ao comprador o direito de exigir a escritura.
É obrigatório registrar a promessa de compra e venda?
Não é obrigatório para validade entre as partes, mas o registro é recomendado. Sem ele, o contrato não gera direito real, e o comprador pode perder o imóvel se o vendedor vendê-lo a terceiro de boa-fé.
Onde registrar o contrato de promessa de compra e venda?
No cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Cada município ou região possui um cartório competente, identificado pela matrícula do bem.
Quais documentos são necessários para registrar?
Contrato original, certidão de matrícula atualizada, documentos pessoais das partes, certidões de débitos municipais e comprovante de quitação do IPTU. Em caso de pessoa jurídica, exige-se também contrato social e certidões da empresa.
Quanto custa registrar uma promessa de compra e venda?
O valor depende da tabela de emolumentos do estado e do valor do negócio. Não há valor fixo nacional. Consulte o site do cartório ou do tribunal de justiça local para calcular a taxa antes do protocolo.
O que acontece se o vendedor não comparecer para a escritura definitiva?
Se a promessa estiver registrada, o comprador pode ingressar com ação de adjudicação compulsória para obter a escritura. Sem registro, a via judicial é mais complexa, pois depende de prova de quitação e de anuência do vendedor.