# Servidão de passagem: o que é e como registrar

> Servidão de passagem é um direito real que permite ao proprietário de um imóvel sem acesso à via pública atravessar terreno vizinho para alcançar a rua. O registro no cartório exige escritura pública ou acordo judicial, com averbação na matrícula do imóvel serviente. A servidão garante passagem permanente, mas não transfere propriedade do terreno.

*Cartório & Tabelião · Registro de Imóveis · 09 de setembro de 2026 · Renata Quadros*

Servidão de passagem é o direito de atravessar um imóvel para chegar à via pública. Veja como funciona, quem pode pedir e o passo a passo para registrar no cartório.

Servidão de passagem é o direito real que permite ao proprietário de um imóvel sem acesso direto à via pública transitar por outro imóvel, chamado de prédio serviente. Quem usa é o prédio dominante. Esse direito está previsto no Código Civil e, para produzir efeitos perante terceiros, exige registro no cartório de imóveis. Sem registro, a servidão pode até existir entre as partes, mas não garante segurança jurídica plena.

## Quem pode pedir servidão de passagem?

Pode pedir o dono do imóvel encravado, ou seja, aquele que não tem saída para a rua, via pública ou caminho natural. O pedido pode ser amigável, quando o vizinho concorda, ou judicial, quando há recusa. Em qualquer caso, a passagem deve ser a mais curta e a que cause menos prejuízo ao imóvel serviente. O dono do prédio serviente não pode impedir a passagem, mas tem direito a indenização se comprovar prejuízo.

## Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem?

A servidão é um direito real, registrado em cartório, que acompanha o imóvel mesmo quando ele é vendido. O direito de passagem, por outro lado, costuma ser pessoal e temporário, como uma autorização de uso. Na prática, a servidão é definitiva e vinculada à terra; o direito de passagem simples não cria ônus permanente sobre o imóvel.

## Como registrar servidão de passagem no cartório?

O registro começa com um título: escritura pública lavrada em tabelionato de notas ou decisão judicial transitada em julgado. Com o título em mãos, o interessado leva ao cartório de registro de imóveis da área do imóvel serviente. O oficial analisa a documentação, verifica a matrícula e faz o registro na matrícula do prédio serviente, com averbação também na matrícula do prédio dominante. O prazo e os custos variam conforme o cartório e o valor do imóvel.

## Quais documentos são necessários para registrar?

Em geral, são exigidos: escritura pública ou decisão judicial, certidão de matrícula atualizada do imóvel serviente, certidão de matrícula do imóvel dominante, comprovante de pagamento do ITBI (quando incidente) e certidões de débitos municipais. Se o imóvel for de casal, é preciso o consentimento de ambos. A lista exata pode mudar de acordo com o cartório, então vale confirmar antes de iniciar o processo.

## Quem paga a manutenção da servidão?

A manutenção do caminho, como reparos e limpeza, cabe ao dono do prédio dominante, que é quem usa a passagem. O prédio serviente não é obrigado a arcar com os custos, salvo se houver acordo em contrário registrado no título. Essa divisão evita conflitos e deve estar clara na escritura para não gerar dúvidas no futuro.

## É possível usar servidão de passagem sem registro?

Sim, em situações de necessidade extrema, como no caso de imóvel totalmente encravado, o juiz pode reconhecer a passagem forçada mesmo sem registro. Mas, sem o registro, o direito não é oponível a terceiros de boa-fé, como um novo comprador do imóvel serviente. O registro é a forma mais segura de garantir o uso contínuo e de evitar disputas.

## Fechamento

A servidão de passagem resolve um problema real: o acesso de um imóvel à rua. O caminho mais seguro é o registro em cartório, com escritura pública e a documentação completa. Se houver recusa do vizinho, a via judicial é a alternativa, mas o diálogo costuma ser mais rápido e barato.

## Perguntas frequentes sobre servidão de passagem

### O que é servidão de passagem?

É um direito real que permite ao dono de um imóvel sem saída para a via pública transitar por outro imóvel. O imóvel que usa é o dominante; o que sofre a passagem é o serviente.

### Como se adquire servidão de passagem?

Por acordo entre as partes, com escritura pública, ou por decisão judicial. Em ambos os casos, o registro no cartório de imóveis é necessário para dar publicidade e segurança ao direito.

### Servidão de passagem precisa de registro em cartório?

Sim, para valer contra terceiros e para acompanhar o imóvel em futuras vendas. Sem registro, o direito é frágil e pode ser contestado.

### Qual a largura mínima para servidão de passagem?

Não há regra fixa no Código Civil. A largura deve ser suficiente para o uso necessário do prédio dominante, considerando o tipo de atividade e o acesso pretendido.

### Quem pode usar a servidão de passagem?

Apenas o dono do prédio dominante e seus sucessores. O uso não pode ser estendido a terceiros sem autorização, sob pena de violar o direito do prédio serviente.

### É possível cobrar por servidão de passagem?

Sim, o dono do imóvel serviente pode pedir indenização se comprovar prejuízo. O valor é definido por acordo ou por perícia judicial, conforme o caso.

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