Usufruto cláusula: checklist antes de registrar no cartório

Registrar uma cláusula de usufruto em uma escritura de doação ou em um testamento parece simples: basta escrever que o doador mantém o direito de usar o imóvel. Na prática, porém, o cartório exige uma série de verificações, e um detalhe esquecido pode atrasar o registro por semanas ou gerar disputa entre as partes depois.

Este checklist serve para quem vai doar um imóvel reservando o usufruto, para quem recebeu o bem com essa cláusula e para advogados que precisam instruir o cliente antes de ir ao tabelionato. O objetivo é evitar retrabalho e garantir que a cláusula produza exatamente o efeito desejado: o direito de usar e fruir o bem, sem ser dono.

1. Verificações iniciais sobre o imóvel

1.1 Matrícula atualizada

Peça uma certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. A matrícula precisa estar regular, sem penhoras, hipotecas ou indisponibilidades que impeçam a doação. Uma matrícula com averbação pendente pode invalidar o registro do usufruto.

1.2 Situação fiscal do imóvel

Confira se o IPTU está em dia e se não há débitos de condomínio. Em muitos cartórios, a quitação de tributos é condição para lavrar a escritura. Dívidas do ano corrente podem ser cobradas do usufrutuário, mas as anteriores costumam ficar com o proprietário.

1.3 Descrição exata do bem

A cláusula deve indicar com precisão o imóvel: endereço, número da matrícula, área e limites. Erro de descrição é causa comum de exigência pelo registrador. Confira se os dados da escritura batem com os da matrícula.

2. Documentação das partes

2.1 Documento de identidade e CPF

Tanto o usufrutuário (quem mantém o direito de uso) quanto o nu-proprietário (quem recebe a propriedade) precisam apresentar documento original com foto e CPF. Se uma das partes for casada ou viver em união estável, o cônjuge ou companheiro deve comparecer ou outorgar procuração pública.

2.2 Certidão de casamento ou união estável

A certidão atualizada (emitida há menos de 90 dias) é exigida para verificar o regime de bens. Em regimes de comunhão parcial ou universal, o cônjuge precisa consentir com a doação, salvo se houver pacto antenupcial que dispense.

2.3 Capacidade civil das partes

O doador precisa estar plenamente capaz. Se houver dúvida sobre a lucidez, o tabelião pode solicitar laudo médico ou recusar a lavratura. Para doadores idosos, é comum que o cartório exija declaração de capacidade firmada por testemunhas.

3. Definição da cláusula de usufruto

3.1 Prazo do usufruto

A cláusula deve dizer se o usufruto é vitalício (dura até a morte do usufrutuário) ou por prazo determinado. Usufruto vitalício é o mais comum em doações de pais para filhos, pois garante ao doador o direito de morar até o fim da vida. Se não houver prazo, a lei presume vitalício.

3.2 Quem responde pelas despesas ordinárias

Reparos de manutenção, contas de água, luz e condomínio são despesas ordinárias e, em regra, ficam com o usufrutuário. Já reformas estruturais, como troca de telhado ou reforço de fundação, são extraordinárias e cabem ao nu-proprietário. A cláusula pode distribuir esses custos de forma diferente, mas precisa ser explícita para evitar conflito.

3.3 Direito de alugar o imóvel

O usufrutuário pode alugar o bem e receber os aluguéis, salvo se a cláusula proibir. Se a intenção é apenas morar, escreva isso. Se a intenção é permitir locação, deixe claro que o usufrutuário pode administrar o imóvel e reter os frutos.

3.4 Venda do imóvel com usufruto

O nu-proprietário pode vender o imóvel, mas o usufruto permanece: o comprador recebe a propriedade sem o direito de usar até o fim do prazo. Isso reduz o valor de mercado do bem. A cláusula pode prever que a venda depende de anuência do usufrutuário, mas essa restrição deve ser registrada para valer contra terceiros.

4. Limites legais e formalidades

4.1 Usufruto simultâneo sobre o mesmo bem

Não é possível registrar dois usufrutos vitalícios sobre o mesmo imóvel em favor de pessoas diferentes, salvo se forem simultâneos (como marido e mulher) e com direito de acrescer. Se o doador quer dividir o usufruto entre dois filhos, o correto é usufruto pro indiviso, com fração ideal para cada um.

4.2 Cláusula de inalienabilidade

Em doações, é comum combinar usufruto com cláusula de inalienabilidade, que impede o donatário de vender o imóvel. Essa combinação protege o patrimônio, mas exige previsão expressa na escritura. Sem a cláusula de inalienabilidade, o nu-proprietário pode alienar o bem, e o usufruto continua valendo.

4.3 Registro na matrícula

A cláusula de usufruto só produz efeitos contra terceiros após o registro na matrícula do imóvel. A escritura pública é o título, mas o registro é o ato que formaliza o direito. Sem registrar, o usufruto vale apenas entre as partes e pode ser perdido se o imóvel for vendido a terceiro de boa-fé.

5. Antes de assinar a escritura

5.1 Conversa com o nu-proprietário

O donatário precisa entender que recebe a propriedade, mas não pode usar o bem enquanto durar o usufruto. Muitos conflitos familiares nascem dessa incompreensão. Explique ao donatário que ele poderá vender o imóvel, mas o comprador terá de respeitar o direito do usufrutuário.

5.2 Previsão sobre o fim do usufruto

A cláusula deve dizer o que acontece quando o usufruto termina: o nu-proprietário reassume o uso pleno, sem necessidade de nova escritura. Basta averbar o óbito do usufrutuário na matrícula. Se o usufruto for por prazo determinado, o registro do termo final dispensa qualquer outro ato.

5.3 Custos e tributos

A doação com usufruto incide ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia por estado. O usufruto é avaliado com base na idade do usufrutuário: quanto mais velho, menor o valor tributável. Consulte a tabela da Secretaria da Fazenda do seu estado antes de calcular o imposto.

Erro mais comum: registrar sem conversar com o cartório

O erro mais frequente é chegar ao tabelionato com a minuta pronta, sem antes consultar o oficial sobre exigências específicas. Cada cartório tem procedimentos próprios, e alguns exigem certidões negativas de tributos municipais que outros dispensam. Ligue antes, pergunte quais documentos são necessários e agende uma visita para validar a minuta. Isso evita a frustração de sair do cartório sem a escritura lavrada e o custo de uma nova tentativa.

Perguntas frequentes sobre usufruto cláusula

Usufruto cláusula impede a venda do imóvel?

Não impede por completo. O nu-proprietário pode vender o imóvel, mas o comprador recebe a propriedade com o usufruto incidindo sobre ela. Na prática, o imóvel fica menos atraente para compradores, pois ninguém poderá usar o bem até o fim do usufruto. Para impedir a venda, é preciso incluir também a cláusula de inalienabilidade.

Qual a diferença entre usufruto vitalício e usufruto por prazo determinado?

Usufruto vitalício dura até a morte do usufrutuário, independentemente do tempo. Usufruto por prazo determinado termina na data fixada na escritura, mesmo que o usufrutuário ainda esteja vivo. A escolha depende da finalidade: pais que doam para filhos costumam usar vitalício; investidores que transferem o bem por alguns anos usam prazo certo.

Quem paga IPTU no imóvel com usufruto?

Em regra, o usufrutuário paga o IPTU, pois é quem usa o imóvel e se beneficia dele. Mas a cláusula pode transferir essa obrigação ao nu-proprietário. Se nada for dito, a lei presume que as despesas ordinárias, como IPTU e condomínio, são do usufrutuário. As despesas extraordinárias, como reforma estrutural, ficam com o nu-proprietário.

É possível registrar usufruto em imóvel financiado?

Sim, mas depende da anuência do banco. Enquanto houver financiamento, o imóvel está alienado à instituição financeira, que precisa autorizar a doação com reserva de usufruto. Alguns bancos exigem a liquidação antecipada da dívida. Consulte o contrato e fale com o gerente antes de lavrar a escritura.

Usufruto pode ser extinto antes do prazo?

Pode, por renúncia do usufrutuário ou por acordo entre as partes. A renúncia deve ser feita por escritura pública e averbada na matrícula. Se o usufruto foi instituído por doação, a extinção antecipada exige concordância do nu-proprietário, pois ele assume o uso pleno do bem. Não há necessidade de novo pagamento de ITCMD nesse caso.

O que acontece com o usufruto se o imóvel for desapropriado?

A desapropriação extingue o usufruto, e a indenização é dividida entre usufrutuário e nu-proprietário. O usufrutuário recebe a parte correspondente ao valor do direito de uso, calculado com base na expectativa de vida. O nu-proprietário recebe o valor da nua-propriedade. A divisão exata depende da avaliação judicial.