Doação de Imóvel em Cartório: Passo a Passo Completo

Doar um imóvel é um ato jurídico que exige formalidade: sem escritura pública lavrada em cartório de notas e sem o registro no cartório de Registro de Imóveis, a transferência simplesmente não acontece. Este guia mostra o caminho completo, do primeiro documento ao registro final, com dicas para evitar os erros mais comuns.

A doação de imóvel em cartório segue um rito relativamente simples, mas cheio de detalhes. O processo começa na coleta de documentos, passa pela lavratura da escritura e termina no registro. Cada etapa tem seu custo e sua burocracia. O resultado, quando tudo é feito corretamente, é a transferência definitiva da propriedade.

Passo 1: Entenda o tipo de doação

Antes de ir ao cartório, é preciso definir que tipo de doação será feita. A mais comum é a doação pura e simples, em que o doador transfere a propriedade sem condições. Mas existem variações que mudam o documento e o registro.

A doação com reserva de usufruto é frequente entre pais e filhos. Nela, o doador entrega a propriedade, mas mantém o direito de usar o imóvel até o fim da vida. Na prática, quem doa continua morando no local. Essa modalidade exige cláusula específica na escritura e registro do usufruto na matrícula.

Outra variação é a doação com cláusula de incomunicabilidade ou impenhorabilidade. Essas condições limitam o que o donatário pode fazer com o bem. A escolha do tipo certo evita retrabalho e custos extras.

Passo 2: Reúna os documentos

A lista de documentos varia entre os cartórios, mas o núcleo é sempre o mesmo. O doador precisa de documento de identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada e comprovante de estado civil. Se for casado, o regime de bens determina se o cônjuge também precisa assinar.

O donatário apresenta os mesmos documentos pessoais. Para o imóvel, são exigidas a matrícula atualizada, certidão negativa de tributos municipais, certidão de débitos do IPTU e, em alguns casos, certidão negativa de débitos condominiais.

Um erro comum é levar certidões vencidas. A validade costuma ser de 30 a 90 dias, dependendo do documento. Verifique as datas antes de agendar o ato no cartório.

Passo 3: Calcule o ITCMD

O ITCMD, imposto sobre transmissão causa mortis e doação, é estadual. Cada estado define sua alíquota, que varia em geral de 2% a 8% sobre o valor do imóvel. O cálculo usa o valor venal ou o valor de mercado, conforme a legislação local.

O imposto é pago antes da lavratura da escritura. A guia pode ser emitida pelo site da Secretaria da Fazenda do estado ou diretamente no cartório, que orienta sobre o procedimento. Sem a quitação do ITCMD, o cartório não lavra a escritura.

A alíquota e a base de cálculo mudam de estado para estado. Consulte a legislação local ou o próprio cartório para saber exatamente o valor. Em alguns casos, doações entre pais e filhos têm isenção ou redução, mas isso depende da regra estadual.

Passo 4: Agende e vá ao cartório de notas

Com os documentos em mãos e o ITCMD pago, o próximo passo é agendar o atendimento no tabelionato de notas. A escritura de doação é um ato público, lavrado por um tabelião, que confere autenticidade ao negócio.

No dia agendado, doador e donatário devem comparecer pessoalmente, com os documentos originais. O tabelião verifica a documentação, confirma a vontade das partes e lê a escritura em voz alta. Todos assinam, e o ato é registrado no livro do cartório.

É possível fazer a escritura por procuração, desde que o instrumento tenha poderes específicos para doar. Nesse caso, a procuração precisa ser pública e com cláusula expressa.

Passo 5: Pague as custas do cartório

As custas da escritura são tabeladas por estado. O valor depende do tipo de doação e do valor do imóvel. Em geral, as tabelas estaduais definem um percentual sobre o valor do bem, com um teto máximo.

Além das custas notariais, há o custo do registro no cartório de imóveis, que também é tabelado. Some os dois valores ao planejar o orçamento. Uma doação de imóvel de valor médio pode custar alguns milhares de reais, mas o valor exato varia conforme a tabela local e o valor do bem.

Peça um orçamento prévio no cartório antes de iniciar o processo. Isso evita surpresas e permite comparar valores entre tabelionatos da mesma região.

Passo 6: Registre a escritura no cartório de imóveis

A escritura por si só não transfere a propriedade. Ela é o documento que autoriza o registro, mas o ato final acontece no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Esse registro é obrigatório por lei.

Leve a escritura ao cartório de imóveis com os documentos pessoais das partes. O oficial de registro analisa a documentação, verifica a matrícula e, se tudo estiver correto, faz o registro. A partir daí, o donatário passa a ser o proprietário legal.

O prazo para o registro varia conforme o cartório, mas costuma levar de alguns dias a algumas semanas. Acompanhe o andamento pelo protocolo fornecido no atendimento.

Passo 7: Atualize os cadastros do imóvel

Depois do registro, o novo proprietário precisa atualizar os cadastros públicos. A prefeitura deve ser informada para atualizar o IPTU e o cadastro imobiliário. O condomínio, se houver, também precisa ser notificado para trocar o titular na lista de moradores.

Essa etapa é frequentemente esquecida, mas evita problemas futuros. A conta de IPTU continua no nome do doador até que a prefeitura seja informada. Em alguns municípios, o processo é feito online, com o envio da matrícula atualizada.

Checklist final

Antes de encerrar, confira se tudo foi feito: ITCMD pago, escritura lavrada no cartório de notas, registro efetuado no Registro de Imóveis, IPTU atualizado na prefeitura e cadastro condominial alterado. Com esses cinco itens resolvidos, a doação está completa e segura.

Guarde cópias de todos os documentos, incluindo a escritura registrada, os comprovantes de pagamento e as certidões. Eles podem ser necessários em uma futura venda do imóvel ou em processos de inventário.

Perguntas frequentes

Quanto custa doar um imóvel em cartório?

O custo soma o ITCMD, as custas da escritura e o registro no cartório de imóveis. O ITCMD varia de 2% a 8% do valor do imóvel, conforme o estado. As custas notariais e de registro são tabeladas por estado, com valores que dependem do valor do bem. Peça orçamento no cartório para saber o total exato.

Preciso de advogado para fazer doação de imóvel?

Não é obrigatório. O cartório de notas orienta as partes e verifica a documentação. Em casos complexos, como doação com cláusulas especiais ou imóveis com pendências, a consulta a um advogado é recomendada para evitar erros.

Doação de imóvel pode ser feita por instrumento particular?

Não. A doação de imóvel exige escritura pública, lavrada em cartório de notas. Essa é uma exigência legal para a transferência de bens imóveis. Sem a escritura, o registro não pode ser feito.

O que é usufruto em doação de imóvel?

Usufruto é o direito de usar o imóvel mesmo sem ser o proprietário. Na doação com reserva de usufruto, o doador transfere a propriedade, mas mantém o direito de morar ou usar o imóvel. O usufruto é registrado na matrícula e pode ser vitalício.

Como pagar o ITCMD na doação de imóvel?

O ITCMD é pago por guia emitida pela Secretaria da Fazenda do estado. A alíquota varia de 2% a 8%. O pagamento é feito antes da lavratura da escritura. Em alguns estados, há isenção para doações entre pais e filhos, mas isso depende da legislação local.

Quanto tempo leva o registro da doação no cartório de imóveis?

O prazo varia conforme o cartório, mas em geral leva de alguns dias a algumas semanas. O oficial analisa a documentação e verifica a matrícula antes de registrar. Acompanhe pelo protocolo fornecido no atendimento.