Cláusula de preferência em imóvel: como registrar passo a passo

Registrar a cláusula de preferência em imóvel é o passo que transforma um direito contratual em garantia real, protegendo o locatário ou coproprietário contra a venda do bem a terceiros sem aviso prévio. Sem o registro, o direito de preferência vale apenas entre as partes, mas não contra quem comprar o imóvel de boa-fé. Para que a cláusula tenha efeito perante todos, é necessário seguir um procedimento específico no cartório de registro de imóveis.

Passo 1: Redigir a cláusula de preferência no contrato

A cláusula deve ser escrita de forma clara e detalhada. No caso de locação, o artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) já assegura o direito de preferência ao locatário, mas a cláusula contratual pode estipular prazos e condições específicas. Para copropriedade (condomínio), o Código Civil (artigo 504) prevê o direito de preferência entre condôminos. Inclua: prazo para exercício do direito (geralmente 30 dias), forma de notificação (carta com aviso de recebimento ou escritura pública) e valor base da oferta. Um erro comum é não definir o prazo, sem ele, o direito pode ser considerado não exercido após período razoável, gerando disputas.

Passo 2: Obter as assinaturas e reconhecer firma

Todas as partes envolvidas, locador e locatário, ou coproprietários, devem assinar o contrato. Para maior segurança jurídica, reconheça firma das assinaturas em cartório. Isso evita questionamentos sobre a autenticidade do documento na hora do registro. O reconhecimento de firma por autenticidade (com presença do signatário) é o mais recomendado, pois certifica que a pessoa realmente assinou. Se o contrato for particular sem reconhecimento, o cartório de imóveis pode exigir justificação posterior, atrasando o processo.

Passo 3: Levar o contrato ao cartório de registro de imóveis

Dirija-se ao cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Leve o contrato original com a cláusula de preferência, cópia simples, documento de identidade das partes, CPF, certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida nos últimos 30 dias) e comprovante de pagamento do ITBI, se aplicável. O oficial do cartório analisará a documentação e verificará se a cláusula não contraria a lei ou a ordem pública. Dica: solicite previamente uma certidão de ônus reais para garantir que não há penhora ou hipoteca que impeça o registro.

Passo 4: Pagar as taxas de registro e averbação

O registro da cláusula de preferência gera custos de averbação, calculados com base no valor do imóvel e nas tabelas de emolumentos do estado. Em São Paulo, por exemplo, a taxa pode variar de R$ 200 a R$ 1.500, dependendo do valor venal. Consulte o site do cartório ou ligue para obter o valor exato. Erro comum: achar que o registro é gratuito, não é, e o não pagamento invalida o ato. Guarde o comprovante de pagamento para eventuais comprovações futuras.

Passo 5: Acompanhar a averbação na matrícula

Após o pagamento, o cartório averba a cláusula na matrícula do imóvel. Esse ato público torna o direito de preferência conhecido por qualquer interessado que consulte a matrícula. O prazo para conclusão varia de 5 a 15 dias úteis, dependendo da carga de trabalho do cartório. Você pode solicitar uma certidão de inteiro teor da matrícula após a averbação para confirmar que a cláusula consta. Se houver recusa do cartório (por exemplo, por ilegalidade na cláusula), você pode recorrer ao juiz corregedor ou ajustar o contrato.

Checklist rápido: o que você já fez

• [ ] Redigiu a cláusula com prazo e condições claras
• [ ] Assinou o contrato com reconhecimento de firma
• [ ] Levou ao cartório de registro de imóveis competente
• [ ] Pagou as taxas de averbação
• [ ] Confirmou a averbação na matrícula do imóvel

Perguntas frequentes sobre cláusula de preferência em imóvel

A cláusula de preferência vale para qualquer tipo de imóvel?

Sim, vale para imóveis urbanos e rurais, desde que o contrato (locação, compra e venda ou condomínio) preveja o direito. Para imóveis rurais, há regras específicas no Estatuto da Terra, mas o registro segue o mesmo procedimento.

Qual a diferença entre cláusula de preferência e direito de preempção?

Na prática, os termos são usados como sinônimos. O Código Civil (artigos 513 a 520) trata da preempção ou preferência, que é o direito de comprar o bem antes de terceiro, nas mesmas condições oferecidas.

O locatário perde o direito de preferência se não registrar a cláusula?

Não perde o direito contra o locador, mas pode perdê-lo contra um terceiro que comprar o imóvel de boa-fé sem saber da cláusula. O registro torna o direito oponível a terceiros.

É possível registrar a cláusula depois de assinado o contrato?

Sim, desde que todas as partes concordem e assinem um aditivo contratual. O aditivo deve ser levado ao cartório para averbação complementar.

Quanto tempo leva para o registro ficar pronto?

Geralmente de 5 a 15 dias úteis, após o pagamento das taxas. Em cartórios com alta demanda, pode levar até 30 dias.

O que fazer se o proprietário vender o imóvel sem me notificar?

Você pode ingressar com ação de preferência ou perdas e danos, desde que a cláusula esteja registrada. Sem registro, a ação é mais difícil contra o novo proprietário.